Получили отказ в ипотеке? Первая мысль обычно такая: «Ну и ладно. Не дал этот банк — подам в другой». Потом в третий. Потом ещё парочку — для надёжности.
Стоп. Не надо устраивать гастроли по банкам России. Особенно если вы понятия не имеете, почему первый банк вам отказал. Потому что проблема может быть вовсе не там, где вы её ищете.
«Но у меня хорошая зарплата!»
Одна из самых частых ошибок — считать, что хороший доход автоматически делает человека идеальным ипотечным заёмщиком. Не делает. Можно хорошо зарабатывать и всё равно получить отказ.
Потому что банк оценивает не только вашу зарплату. Он оценивает риск. Его интересуют действующие кредиты и кредитные карты, долговая нагрузка, кредитная история, платёжная дисциплина, недавняя кредитная активность и другие обстоятельства. Поэтому два человека с одинаковым доходом могут получить совершенно разные решения.
Вы смотрите на себя и думаете: «У меня зарплата хорошая. Почему мне не дают ипотеку?» А банк смотрит на вашу финансовую картину целиком. И видит совсем другое.
Что происходит после первого отказа
А вот здесь начинается самое интересное. Человек не знает причину отказа и решает увеличить шансы количеством заявок:
- здесь отказали — попробуем там;
- и ещё вот сюда;
- а давайте вообще во все банки отправим.
Но каждая новая заявка — это ещё один факт вашей кредитной активности.
Поэтому после отказа моя первая рекомендация обычно очень простая: стоп. Больше пока никуда не подаёмся. Сначала разбираемся:
- почему банк мог отказать;
- что происходит в кредитной истории;
- какие обязательства есть сейчас;
- нет ли факторов, которые желательно устранить до следующей попытки.
И только после этого выбираем дальнейшую стратегию. Моя задача как ипотечного брокера — не отправить вашу анкету в максимальное количество банков. Моя задача — сделать так, чтобы следующая заявка была максимально подготовленной.
А если кредитов вообще никогда не было?
И тут возникает противоположная ситуация. Человек говорит: «У меня вообще никогда не было кредитов. Ни одного! Я банкам ничего не должна. Я же идеальный заёмщик!» Не обязательно.
Представьте, что человек приходит устраиваться на работу и говорит: «У меня безупречная трудовая репутация. Я просто никогда в жизни нигде не работал». Звучит забавно. Работодатель не может сказать, что перед ним плохой сотрудник. Но и посмотреть, как этот человек работал раньше, тоже не может.
С кредитной историей в определённом смысле похожая ситуация. Если человек никогда не пользовался кредитными продуктами, информации о том, как он выполнял именно кредитные обязательства, может быть мало или не быть вовсе.
Это не означает, что человеку без кредитов обязательно откажут в ипотеке. И тем более это не означает, что перед ипотекой нужно срочно брать потребительский кредит или открывать кредитную карту «для истории». Так делать не надо. Банк принимает решение по совокупности факторов, а отсутствие кредитов — лишь один элемент общей картины.
Поэтому две крайности одинаково плохи
Первая: «Мне отказали — сейчас подам ещё в десять банков». Вторая: «Я никогда не брал кредитов, значит, мне обязаны одобрить ипотеку».
Ни количество заявок, ни отсутствие долгов сами по себе ничего не гарантируют. Ипотека начинается не с кнопки «Подать заявку». Она начинается с понимания вашей исходной ситуации.
Что проверить перед новой заявкой на ипотеку
Если уже был отказ, я бы сначала разобралась как минимум с несколькими вещами:
- Кредитная история. Что в ней действительно находится, а не что вы предполагаете там увидеть.
- Действующие обязательства. Кредиты, кредитные карты и другие обязательства могут влиять на расчёты банка.
- Долговая нагрузка. Важно не только сколько вы зарабатываете, но и какая часть дохода уже занята обязательными платежами.
- Кредитная активность. Особенно если за последнее время было много обращений за кредитами.
- Данные в кредитной истории. Иногда при анализе обнаруживаются сведения, которые требуют дополнительной проверки.
И только когда картина понятна, можно решать, что делать дальше.
Скачать кредитную историю — ещё не значит понять её
Получить свою кредитную историю самостоятельно — хорошая идея. Но здесь есть ещё одна ловушка. Человек скачивает большой отчёт, листает его и говорит: «Ну вроде всё нормально». Вот это «вроде» меня и интересует больше всего.
Кредитную историю нужно не просто открыть. Нужно понять взаимосвязь договоров, платежей, запросов, кредитной активности и других данных — и посмотреть на эту картину с точки зрения будущей ипотеки. Особенно если отказы уже были.
Когда нужен ипотечный брокер
Не каждому человеку обязательно нужен брокер. Если ситуация простая, вы понимаете условия программы, умеете оценить свои возможности и можете самостоятельно пройти процесс — прекрасно. Я вообще за то, чтобы клиент понимал, что происходит с его деньгами.
Но если:
- вам уже отказали;
- есть вопросы по кредитной истории;
- была высокая кредитная активность;
- есть действующие кредиты и карты;
- ситуация нестандартная;
- вы не понимаете причину предыдущих решений банков,
тогда я бы не экспериментировала новыми заявками. Сначала — диагностика. Потом — стратегия. И только потом — банк.
Отказ — ещё не конец истории
Сам по себе отказ не отвечает на вопрос: «Мне вообще не дадут ипотеку?» Он означает только одно: конкретная заявка при конкретных обстоятельствах не получила положительного решения.
Поэтому вместо гастролей по банкам лучше сначала разобраться, что именно происходит в вашей ситуации.
Если ипотека уже превратилась в детектив — это как раз моя территория.